Эксперты: рынок обезопасит нотариальная форма для всех сделок с недвижимостью
Современный рынок недвижимости активно трансформируется. Все больше сделок проходит через онлайн-сервисы. Вместе с этим растет и количество споров вокруг таких договоров. С одной стороны, цифровые платформы упрощают и ускоряют все процессы, а с другой — облегчают жизнь мошенникам, которые все активнее осваивают эту среду. За последние шесть лет количество приговоров за мошенничество с недвижимостью выросло вдвое. И каждый седьмой такой приговор уже касается сделок, которые проходили онлайн.
Такие данные приводит исследовательский центр «Аналитика. Бизнес. Право», проанализировав судебные решения и ситуацию на вторичном рынке недвижимости. Эксперты подчеркивают: увеличение цифровой зрелости рынка не повышает его правовую защищенность. Проверки банков и онлайн-сервисов снижают часть рисков, но не могут заменить полноценную правовую экспертизу.
Результаты исследования однозначны: с какой стороны ни посмотри, самыми безопасными остаются договоры с печатью нотариуса.
Преступления и оспаривания — как наказание для участников сделки
С 2020 по 2025 год в России зафиксировано более 11,2 тыс. приговоров за мошенничество с недвижимостью. Современные схемы представляют собой комбинацию из таких криминальных инструментов, как подмена экономического смысла сделки, управление волей потерпевшего, имитация исполнения обязательств, быстрая фиксация результата и цифровая компрометация личности. За последние годы не появилось принципиально новых мошеннических схем, но произошло цифровое усиление классических приемов.
Самым опасным форматом остаются сделки, которые участники заключают самостоятельно. Их доля в общем количестве приговоров составляет 49,1%. Еще 32,8% приходится на сделки с участием посредников — агентов, юристов и так далее. Кроме того, 13,6% приговоров касалось сделок, которые совершались через цифровые платформы. И только 4,5% приходится на сделки, удостоверенные нотариально — этот формат из года в год остается самым безопасным.
Аналогичные тенденции наблюдаются и в сфере гражданско-правовых конфликтов. Авторы исследования отмечают, что реже всего к судебным спорам приводят сделки, удостоверенные у нотариуса. «Доля нотариальных сделок в общем массиве оспариваний с 2020 по 2025 год составляет в среднем 8,02% и практически не меняется из года в год».
Самыми опасными в этом плане остаются сделки, которые участники заключали полностью самостоятельно или с привлечением посредников в виде риелторов, агентств, прочих третьих сторон. Их доля в общем количестве оспариваний в 2025 году составляет 41,48% и 27,64% соответственно. При этом в числе оспариваемых все динамичнее увеличивается и доля онлайн-сделок.
Так, по данным исследования, в 2020 году доля кейсов, прошедших через специализированные онлайн-сервисы, составляла 13,09% от общего числа оспариваемых сделок со вторичной недвижимостью, в 2024 году — уже 18,72%, а в 2025-м — 22,38%. То есть каждая пятая оспариваемая сделка с жильем в прошлом году прошла через цифровые платформы.
Эксперты объясняют: такие сервисы все чаще фигурируют не как место, где злоумышленники совершили грубый подлог. А именно как инфраструктура сделки, которая формально прошла цифровой маршрут, но впоследствии стала предметом спора — из-за недобросовестного поведения участников, недопонимания со стороны продавца или скрытого давления на него, проблем с объектом недвижимости и так далее. «Кроме того, цифровые платформы не могут четко идентифицировать участников договора, проверить их полномочия. Такая модель позволяет осуществить безопасные расчеты, но не защищает в должной мере от социальной инженерии и других рисков», — говорится в исследовании.
Нотариальное удостоверение в свою очередь объединяет три ключевых защитных механизма. Во-первых, это усиленная идентификация и проверка дееспособности и волеизъявления. Второе — квалифицированная правовая экспертиза документов и статуса объекта. И третье — организация безопасных расчетов и доказательственной фиксации обстоятельств сделки.
Нотариус в силу закона делает то, что онлайн-сервисы и иные посредники делать не обязаны и зачастую просто не могут, — проверяет, что воля продавца не искажена, нет давления телефонных мошенников, скрытых обременений, что все стороны четко понимают суть и правовые последствия сделки, представитель по доверенности не злоупотребляет своими полномочиями и так далее.
Расчеты по сделке также можно провести через нотариуса, используя его публичный депозитный счет. А регистрация перехода права собственности в ЕГРН по нотариальным сделкам регистрируется в течение одного рабочего дня. Дополнительным преимуществом нотариальной формы является то, что высокий уровень правовой защиты сочетается с гибкостью процедур. Любую нотариальную сделку можно провести в дистанционном формате с участием двух и более нотариусов.
Мощная защита по доступной цене
Позиция аналитиков находит поддержку и на уровне законодателя. В Госдуму внесен законопроект о введении обязательной нотариальной формы для сделок купли-продажи и мены недвижимости между гражданами. В последнее время предложения о такой мере высказывались часто и на разных площадках. В том числе недавно соответствующие рекомендации в госорганы отправила Общественная палата РФ.
Авторы инициативы уточняют, что она направлена на «усиление защиты имущественных прав граждан, повышение законности и прозрачности сделок с недвижимым имуществом, снижение количества преступлений и судебных споров на рынке недвижимости».
Отмечается, что отмена обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимым имуществом, действовавшей до 1998 года, повлекла серьезные проблемы для граждан. «Резко возросло число преступлений на рынке недвижимости, нарушений прав собственников, судебных споров. По официальной статистике Министерства внутренних дел Российской Федерации, около 5–7% сделок с недвижимостью проходит с нарушением закона. По неофициальной статистике, эта цифра гораздо больше», — говорится в пояснительной записке к законопроекту.
Также авторы законопроекта подчеркивают, что введение нотариальной формы сделок с недвижимостью даст дополнительный позитивный эффект для жителей новых субъектов РФ. Поскольку будут нивелированы существующие риски «двойных» и фиктивных продаж одного и того же недвижимого имущества, сомнительных сделок, предлагаемых недобросовестными посредниками.
«Абсолютно исключить мошенничество или оспаривания, конечно, невозможно. Вопрос в том, кто дает самые большие гарантии безопасности», — отмечают эксперты. Чтобы это выяснить, аналитики сравнили различные форматы сделок по частоте случаев мошенничества и по частоте оспариваний на 10 000 договоров. Именно этот показатель позволяет оценить вероятность столкновения с мошенниками или появления спора по тому или иному виду сделок. В обоих случаях нотариальная форма подтверждает статус самой защищенной.
Так, в 2025 году частота мошенничества по нотариальной модели составила 0,56 случая на 10 000 сделок. В среднем с 2020 по 2025 год нотариальные сделки по частоте мошеннических эпизодов оказались в 11 раз безопаснее договоров, которые стороны подписывали без чьей-либо помощи. В 7 раз безопаснее сделок с посредниками. И в 3 раза безопаснее договоров, заключенных через онлайн-сервисы. Эти показатели стабильны на протяжении всех шести лет, то есть, как отмечают аналитики, речь идет о четкой тенденции.
Что касается частоты оспаривания договоров и признания их недействительными на 10 000 сделок, в среднем с 2020 по 2025 год нотариальные договоры оспаривали в 2 раза реже, чем сделки, прошедшие через онлайн-платформы. В 4 раза меньше, чем обычные договоры с участием посредников. И почти в 6 раз реже, чем договоры, которые стороны готовят и подписывают вообще без чьей-либо помощи.
Авторы исследования сделали прогноз о том, как может измениться частота мошенничеств и оспариваний при введении обязательной нотариальной формы для всех сделок с недвижимостью между гражданами. «В таком случае расчетная частота мошенничества в целом по рынку снижается примерно на 86 %, а частота гражданско-правовых споров — на 74%», — отмечают аналитики.
Они также подтверждают готовность российского нотариата к введению обязательной нотариальной формы для всех сделок с недвижимостью граждан. С точки зрения численности и распределения нотариусов, развитости цифровых сервисов и выстроенного эффективного взаимодействия с Росреестром и другими партнерами.
Эксперты отмечают, что введение обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимостью будет способствовать снижению финансовых издержек участников. В таком случае федеральный тариф закрепляется в Налоговом кодексе РФ. Он составляет 0,5% от суммы договора с максимальным пределом 20 тыс. рублей. То есть даже если недвижимость стоит сотни миллионов рублей, федеральный тариф не превысит 20 тыс. рублей. К нему также необходимо прибавить вторую часть — региональный тариф, который в каждом субъекте РФ устанавливается исходя из экономически обоснованной формулы. В Москве, например, его размер составляет от 10 до 11 тыс. рублей. Таким образом, при обязательной нотариальной форме полный тариф за удостоверение сделки купли-продажи даже самой дорогой столичной недвижимости не превысит 31 тыс. рублей.
В исследовании приводятся цифры по цене других форматов. Если взять, например, недвижимость стоимостью 5,6 млн рублей, гонорар посредника даже при небольшой для этого рынка ставке в 2,5% достигает 139,3 тыс. рублей. Причем помощь посредника уменьшает организационные издержки, но не заменяет собой правовую проверку законности сделки и не дает имущественных гарантий. «Поэтому к агентской комиссии нередко добавляются дополнительные расходы на безопасные расчеты, отдельную юридическую экспертизу или страхование титула», — объясняют аналитики.
Стоимость полного пакета услуг крупного онлайн-сервиса с гарантией может доходить до 158,5 тыс. рублей. При этом онлайн-платформы, как и другие посредники, могут улучшать организацию сделки, упрощать документооборот и снижать отдельные риски. Однако они не обеспечивают юридически значимую проверку дееспособности, реальной воли и полномочий сторон, а также правового режима объекта.
При этом принципиальное значение имеет такой показатель, как ожидаемая стоимость риска. «Полная стоимость сделки должна включать прямые платежи, сопутствующие расходы и ожидаемую стоимость риска, включая вероятность приостановления регистрации, повторных действий, утраты права и судебного спора», — отмечают эксперты. Печать нотариуса на договоре снижает вероятность последующего судебного спора, а значит, и ожидаемые судебные расходы: на госпошлину, юристов, экспертизы и другое.
Авторы законопроекта также подчеркивают: расходы граждан на нотариальное удостоверение сделок несопоставимы с убытками от мошеннических действий: «Только процессуальные издержки, без учета государственной пошлины, на участие адвоката со стороны потерпевших превышают потенциальные общие расходы на нотариальное удостоверение сделки примерно на 198%».
Вывод экспертов однозначен: при оценке безопасности сделок с недвижимостью нотариальная модель должна рассматриваться как более высокий по уровню правовой защиты стандарт. А цифровые и посреднические механизмы — лишь как вспомогательные инструменты.
Компенсация, которая всегда с тобой
Важно и то, что любой нотариус несет имущественную ответственность за результаты своей работы. И в случае его ошибки пострадавшая сторона получает полную компенсацию ущерба. Условия этой компенсации четко установлены законом и не сводятся к маркетинговому обещанию, не зависят от условий договора, рекламных лимитов и прочих подобных факторов.
Аналитики отмечают, что минимальные гарантии возмещения возможного вреда у сделок в простой письменной форме без сопровождения. В данном случае защита строится главным образом через иск к продавцу и в отдельных случаях — через государственную компенсацию. Покупатель, как правило, остается один на один с продавцом или иным нарушителем. Даже выигранное дело не гарантирует реального взыскания, если продавец вывел активы, обанкротился или является номинальным участником схемы.
Больше шансов получить компенсацию ущерба, если сделка сопровождалась посредником или проходила через онлайн-платформу. Однако такие гарантии всегда носят договорной характер и зависят от конкретного продукта и правил сервиса. У них есть ограничения по лимитам выплат и сроку, в течение которого в принципе можно получить компенсацию.
Если разделить ожидаемое возмещение на рыночную стоимость объекта, получится показатель ожидаемой компенсационной защищенности. «Для нотариальной формы в установленной законодательством, а не договорной конструкции он стабильно равен 100% во всем рассматриваемом диапазоне, поскольку при установлении вины нотариуса и причинной связи вред подлежит полному возмещению», — объясняют авторы исследования.
Для простой письменной формы без сопровождения этот показатель составляет лишь 16%. Для посредника относительный показатель быстро падает: с 64% при цене объекта в 10 млн рублей до 32% при цене 20 млн рублей и примерно до 21% при цене 30 млн рублей. Для цифровой платформы показатель сохраняется на уровне 59% до цены 25 млн рублей, а затем снижается. Именно эта динамика показывает, что коммерческие гарантии эффективны прежде всего в определенном ценовом сегменте и не могут оцениваться вне контекста лимитов.
Если говорить о титульном страховании, то, как отмечают аналитики, его высокая теоретическая полезность не означает автоматически высокую вероятность реальной выплаты. Фактическая доступность выплаты резко снижается из-за объема исключений и судебных споров о пределах покрытия. Кроме того, следует учитывать существенную стоимость данного инструмента. «По данным страховщика, базовый тариф титульного страхования составляет 0,40% страховой суммы», — говорится в исследовании.
«Для покупателя наиболее ценен не абстрактный объем обещанной ответственности, а сочетание возможности реально взыскать средства и достаточного покрытия именно в том ценовом сегменте, в котором совершается конкретная сделка», — отмечается в исследовании.
Имущественная ответственность нотариуса подкреплена несколькими источниками выплат: профессиональное страхование нотариуса, коллективное страхование нотариальной палаты региона, личное имущество нотариуса и Компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты. Проще говоря, денег хватит даже на самые крупные компенсации. Эта система подтверждена не только законом, но и реальными выплатами.
***
Источник: расчеты исследовательского центра «Аналитика. Бизнес. Право» по данным ГАС «Правосудие» и иных баз судебных решений с ручной верификацией и устранением дублей.
